07/01/2011

Việt Nam chưa có kênh huy động vốn hiệu quả cho lĩnh vực nhà ở

Với những kênh huy động vốn đa dạng như vậy, thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở của Việt Nam nói riêng nhiều năm nay phát triển khá nhanh. Tuy nhiên, do nhiều lý do, việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho toàn xã hội chưa đáp ứng được yêu cầu và ngày càng trở nên khó khăn hơn do giá đất, giá nguyên vật liệu và công xây dựng ngày càng cao. Sự mất cân đối lớn giữa cung và cầu nhà ở đã dẫn đến tình trạng sốt nhà đất ở một số khu vực ở các đô thị lớn trong những năm vừa qua.

Chưa có kênh huy động vốn hữu hiệu

Từ những năm 90 của thế kỷ 20, Nhà nước chuyển từ hình thức bao cấp về nhà ở đối với cán bộ công chức sang hỗ trợ tài chính cho một số đối tượng chính sách thông qua một số chương trình, dự án nhưng hiệu quả còn thấp. Theo giáo sư tiến sĩ Đặng Hùng Võ – cố vấn cấp cao của bộ Tài nguyên và môi trường thì tình trạng găm giữ đất tại các dự án rồi bỏ hoang diễn ra khá phổ biến ở Việt Nam, bắt đầu từ khi Nhà nước có chính sách giao đất cho những người có nhu cầu, có dự án, và cách thức này dễ làm cho các nhà đầu tư làm dự án giả, dự án không thực chất để tìm cách buôn bán đất thô.

Quỹ phát triển nhà ở tuy có nhiệm vụ tiếp nhận các nguồn vốn của thành phố, huy động các nguồn vốn trung và dài hạn cho các chủ đầu tư dự án vay vốn để xây dựng nhà ở bán trả góp, cho thuê, di dân giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở, nhà kinh doanh... nhưng cho đến nay hiệu quả rất thấp.

Cho đến nay, vốn đầu tư cho lĩnh vực nhà ở ở Việt Nam chủ yếu từ hai nguồn chính: vốn ngân hàng và vốn đầu tư của các hộ gia đình. Dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng tính đến cuối năm 2010 khoảng 230 ngàn tỉ đồng, chiếm 10,5%/tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, nhưng trong thực tế số dư nợ này lớn hơn (nằm dưới hình thức vay tiêu dùng và thậm chí có cả dưới hình thức vay với mục đích hoạt động sản xuất – kinh doanh của các doanh nghiệp). Theo quy định của ngân hàng Nhà nước thì những khoản vay được tính vào cho vay bất động sản còn có cho vay xây dựng nhà xưởng, đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên cho vay mua nhà ở, đất ở luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cho vay bất động sản. Từ năm 2009 đến nay, kênh huy động vốn tín dụng ngày càng trở nên hạn hẹp do ngân hàng rất thiếu nguồn vốn trung và dài hạn. Nhóm khách hàng vay được ngân hàng giải ngân phải có thu nhập từ trung bình trở lên. Các điều kiện vay mua nhà còn khó khăn, phức tạp.

Các chủ đầu tư huy động từ vốn tự có, vốn ứng trước của khách hàng, liên doanh liên kết và phát hành cổ phiếu, nhưng còn nhiều khó khăn do cơ chế huy động vốn và tình trạng bất ổn của thị trường chứng khoán.

Nguồn vốn của các hộ gia đình từ nguồn tiết kiệm và kiều hối. Kiều hối về Việt Nam tăng liên tục từ năm 1999 đến nay, nếu như năm 1999 là 1,2 tỉ USD thì ước năm 2010 là trên 8 tỉ USD. Theo một điều tra từ năm 2006 thì khoảng 14,4%/73% lượng kiều hối được tiêu dùng trực tiếp là để xây nhà ở, tỷ trọng này hiện phải cao hơn. Tuy nhiên, dễ nhận thấy là nguồn tiết kiệm và kiều hối để xây và mua nhà cũng chỉ tập trung trong một tỷ lệ nhỏ dân số của Việt Nam.

Giải pháp nào cho vốn nhà ở?

Mới đây, bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở để giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân. Dự kiến quỹ được xây dựng giống như hình thức bảo hiểm xã hội với mức đóng góp dự kiến khoảng 1 – 2% tiền lương hàng tháng của người lao động để hỗ trợ những người thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Riêng những người không có nhu cầu mua nhà, khi về hưu sẽ được rút toàn bộ số tiền đóng góp cộng với lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá.

Trong khi một số người cho rằng quỹ này mở ra một cơ hội giúp cho người dân tiếp cận được với nhà ở thành thị thì nhiều người lại không tin mô hình này thành công, vì lương của người lao động và cả của cán bộ công chức ở Việt Nam thấp trong khi giá nhà ở liên tục leo thang. Ví dụ, mức lương của một lái xe taxi ở TP.HCM hiện từ 4 – 4,5 triệu đồng/tháng, một năm lương của họ khoảng 50 triệu, vậy với 1 – 2% tiền lương hàng tháng gửi tiết kiệm nhà ở thì bao giờ đủ tiền mua nhà? Bên cạnh đó, VND năm này qua năm khác mất giá so với ngoại tệ và vàng nên gửi tiết kiệm để mua nhà trong đời của người gửi vẫn là điều không tưởng. Bản thân một số ngân hàng thương mại cũng đã từng đưa ra sản phẩm tiết kiệm nhà ở nhưng không có tính khả thi.

Quỹ tiết kiệm nhà ở do bộ Xây dựng đề xuất cũng là một mô hình hay nhưng chỉ nên áp dụng cho những cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở, nhưng mức đóng góp hàng tháng phải cao hơn để trong một thời gian nhất định, người gửi tiền có thể mua được nhà ở với sự trợ giúp một phần của Chính phủ và cộng đồng.

Có rất nhiều giải pháp huy động vốn cho lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam đã được đưa ra như: phát hành trái phiếu Chính phủ; huy động vốn ODA để phát triển nhà ở; xây dựng cơ chế tài trợ thế chấp; cơ chế hỗ trợ các quỹ phát triển nhà ở tại các tỉnh, thành phố; phát triển mô hình hợp tác xã nhà ở; cơ chế hỗ trợ và tham gia vào hợp đồng tiết kiệm nhà ở... Tuy nhiên, cơ chế nào đảm bảo minh bạch và giải quyết vấn đề nhà ở cho đông đảo người dân vẫn còn là vấn đề chưa có lời giải thuyết phục.

Cách làm có thể thực hiện được mà hiệu quả đối với Việt Nam hiện nay có lẽ là sự tăng cường liên danh, liên kết giữa ngân hàng, doanh nghiệp, người dân thông qua hình thức tín thác bất động sản (Người có đất, công ty xây dựng và ngân hàng ký hợp đồng tín thác đăng ký chuyển giao BĐS cho bên tín thác là ngân hàng. Ngân hàng mở và quản lý một tài khoản tín thác gồm tiền ngân hàng cho vay xây dựng công trình, tiền tự có của công ty xây dựng, tiền người mua nhà nộp trước. Các chi phí xây dựng công trình sẽ được chi trả từ tài khoản tín thác). Đến nay, một số ngân hàng thương mại đã thực hiện hình thức này theo cách liên kết với chủ đầu tư. Ngân hàng vừa cho vay chủ đầu tư, vừa cho khách hàng mua nhà tại dự án. Sự hỗ trợ của Chính phủ (nếu có ở đây) có thể là một phần lãi suất và thuế cho một số đối tượng mua nhà chính sách.

Vanphucgia.vn - Theo Sài Gòn Tiếp Thị